Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen, rechnen Sie mit bestimmten Nebenkosten: Aber wie sieht es mit Steuern aus? Wir erklären, unter welchen Umständen beim Hausverkauf Steuern anfallen und wann Sie sie möglicherweise vermeiden können.
Die Preise für Immobilien steigen seit Jahren. In den meisten Gegenden Deutschlands werden neue Höhen erreicht. Viele Menschen verkaufen derzeit ihr Haus oder ihre Wohnung und profitieren so vom Immobilienboom.
Dass dabei auch für den Verkäufer Nebenkosten anfallen, wissen die meisten Immobilieneigentümer. Die Kosten für den Makler werden in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Weitere Unterlagen wie der Auszug aus dem Grundbuch, der Energieausweis oder die Löschungsbewilligung für das Grundbuch kosten zusammengerechnet mehr als 200 Euro.
Aber werden beim Haus- oder Wohnungsverkauf auch Steuern fällig? Die Antwort ist: unter Umständen. Der Staat kassiert vor allem durch die Spekulationssteuer mit. Diese kann nicht nur gewerbliche, sondern auch private Immobilien treffen.
Vom Staat ist eine sogenannte Spekulationsfrist für Immobilien und Grundstücke von zehn Jahren festgelegt. Wenn Sie innerhalb dieser Frist eine Immobilie kaufen und verkaufen, müssen Sie auf den Gewinn Spekulationssteuer bezahlen.
Das gilt aber nur, wenn Sie das Haus oder die Wohnung nicht selbst genutzt haben.
Die Höhe der Spekulationssteuer orientiert sich am Einkommensteuersatz. Das hat zur Folge, dass Spitzenverdiener deutlich mehr Spekulationssteuer zahlen müssen als jemand, der sonst kaum Einkommen hat.
Beispiel: Laura hat 2014 eine Wohnung für 250.000 Euro gekauft. Sie hat die Wohnung nie selbst genutzt, sondern direkt vermietet. Nun verkauft sie die Wohnung. Weil die Nachfrage stark gestiegen ist, kann Laura Ihre Immobilie mit deutlichem Gewinn veräußern. Nach Abzug der Nebenkosten, zum Beispiel für Makler und Notar, bekommt sie für ihre Wohnung 300.000 Euro. Weil zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen, muss Laura die Spekulationssteuer entrichten.
Sie sind von der Spekulationssteuer nicht betroffen, wenn Sie die Immobilie selbst bewohnt haben – auch wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Der Staat geht von Eigennutzung aus, wenn Sie im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor selbst in dem Haus oder der Wohnung gelebt haben. Dabei spielt es keine Rolle, ob es Ihre Hauptwohnung oder vielleicht eine Ferienwohnung war.
Beispiel: Lena hat 2011 eine Wohnung für 250.000 Euro gekauft und bis 2014 vermietet. Sie ist aber 2015 selbst dort eingezogen und hat seitdem in der Wohnung gewohnt. 2018 verkauft sie ihre Immobilie für 300.000. Weil der Staat dies trotz der vorherigen Vermietung als Eigennutzung ansieht, muss Lena keine Spekulationssteuer zahlen. Deshalb bleibt ihr der volle Netto-Verkaufspreis von 300.000 Euro.
Bei Verkauf von Immobilien und Grundstücken spielt nicht nur die Spekulationsfrist eine Rolle. Bevor Sie es sich versehen, haben Sie die Grenze zum gewerblichen Immobilienhändler überschritten! Das ist dann der Fall, wenn Sie innerhalb von fünf Jahren drei oder mehr Objekte verkaufen – das ist die sogenannte Drei-Objekt-Grenze. Falls das bei Ihnen der Fall ist, müssten Sie nicht nur den Gewinn versteuern, sondern zusätzlich auch noch Gewerbesteuer entrichten.
Das passiert schneller, als Sie vielleicht im ersten Moment denken. Wenn Sie zum Beispiel ein großes Stück Bauland besitzen, kann sich eine Realteilung lohnen. Das heißt, dass Sie statt einem nun drei Bauplätze verkaufen. Damit hätten Sie nach dem Einkommensteuergesetz die Drei-Objekt-Grenze bereits überschritten (§15 EStG). Nach dem Gesetz würden Sie also gewerblichen Immobilien- beziehungsweise Grundstückshandel betreiben. Immobilien, die Sie selbst nutzen, werden nicht angerechnet.
Beispiel: Lennart hat üppig geerbt und sich 2014 ein Mehrfamilienhaus gekauft, in dem es sechs vermietete Wohnungen gibt. Nun leistet er sich ein großes Einfamilienhaus zur Eigennutzung. Um an Eigenkapital zu kommen, modernisiert und verkauft er drei Wohnungen und behält die anderen drei. Obwohl Lennart Lehrer ist, wird er rechtlich und steuerlich als gewerblicher Immobilienhändler betrachtet und muss sich als Gewerbetreibender anmelden.
Wenn Sie eine Immobilie erben und nach dem Antritt des Erbes verkaufen möchten, müssen Sie nur unter bestimmten Umständen die Spekulationsfrist beachten. Dabei ist es unerheblich, wann Sie die Immobilie überschrieben bekommen haben. Wichtig ist nur, wie lange das Haus oder die Wohnung im Eigentum des Erblassers war und wie er oder sie das Objekt genutzt hat.
Sie erben nicht nur die Immobilie, sondern übernehmen auch die Spekulationsfrist. Wenn die Immobilie also mehr als zehn Jahre dem Erblasser gehört hat oder er selbst darin gewohnt hat, entfällt die Spekulationssteuer.
Geerbte Immobilien werden bei der Drei-Objekt-Grenze zum gewerblichen Handel nicht berücksichtigt.
Beispiel: Ludwig hat von seiner Mutter ein Einfamilienhaus geerbt. Sie hatte das Haus im Jahr 2014 gekauft. Ludwig macht sich nun vor dem anstehenden Verkauf Sorgen, ob vielleicht Spekulationssteuer fällig sein könnte. Diese Bedenken sind aber vollkommen unberechtigt, weil seine Mutter bis zu ihrem Tod ununterbrochen in dem Haus gewohnt hat und somit klar Eigennutzung vorliegt. Die Spekulationsfrist spielt also in diesem Fall keine Rolle, auch wenn Ludwig nie selbst in dem Haus gewohnt hat.
Für den Grundstücksverkauf gelten im Prinzip dieselben Regeln wie für den Immobilienverkauf. Allerdings wird in diesem Fall keine Eigennutzung anerkannt, auch wenn Sie das Grundstück zuvor vielleicht als Garten genutzt haben. Mit Nutzung ist hier Wohnen gemeint.
Auch das gibt es trotz der steigenden Immobilienpreise: Sie verkaufen ein Haus mit Verlust, welches Sie wenige Jahr zuvor gekauft haben. Wie ist dieser Verlust steuerlich zu betrachten? Grundsätzlich ist es laut Gesetz möglich, den Verlust geltend zu machen (§23 EStG). Allerdings nur, wenn Sie im betreffenden Kalenderjahr Gewinne erzielt haben, mit denen die Verluste verrechnet werden können. Diese Gewinne dürfen nicht aus irgendwelchen „privaten Veräußerungsgeschäften“ stammen, sondern ebenfalls aus dem Verkauf von Immobilien.
Beispiel: Leo verkauft ein Einfamilienhaus, welches er im Vorjahr gekauft hatte, mit 50.000 Euro Verlust. Immerhin hatte er bei einer Wohnung, die ihm ebenfalls gehörte, ein wesentlich besseres Händchen: Er hat diese Immobilie mit 100.000 Euro Gewinn verkauft. Weil der Verlust aus einem „ähnlichen Geschäft“ entstanden ist, können 50.000 Euro aus dem Verkauf des Einfamilienhauses innerhalb der steuerlichen Betrachtung abgezogen werden.
