Niedrigzinsen – was Sparer ärgert, freut Bauherren. Wer jetzt neue Kredite aufnimmt, profitiert: Denn Hypothekenzinsen sind noch immer historisch niedrig. Der Zeitpunkt war noch nie so günstig, den Traum von den eigenen vier Wänden zu finanzieren. Grund: der niedrige Leitzins der Europäischen Zentralbank. Doch die Niedrigzinsphase wird voraussichtlich nicht ewig dauern. Derzeit klettern die Zinsen bereits wieder leicht. Über Jahre können sich Zinsschwankungen um Zehntelprozente auf 10.000 Euro und mehr summieren. Deshalb: kaufen, ja! – aber mit einer guten Vorausplanung und einem gelungenen Mix aus mehreren Bausteinen, um die Finanzierung abzusichern.
1. Zinsbindung nutzen
Mancher Kreditgeber lockt mit variablen Niedrigst-Zinsen. Darlehen mit Zinsbindung kosten zwar etwas mehr, doch es lohnt, sich die aktuellen Konditionen lange zu sichern. Dabei wird mit dem Kreditgeber ausgehandelt, die vertraglich festgesetzten Kreditzinsen für einen bestimmten Zeitraum nicht zu erhöhen. In der Regel wird der Sollzins über zehn, fünfzehn oder zwanzig Jahre auf einen Wert festgesetzt. Das ist praktisch für alle, die keine Belastungssprünge stemmen können, etwa bei einer kurzfristigen Kehrtwende in der Zinspolitik mit steigenden Zinsen. Durch die Zinsbindung wird das Finanzierungskonzept langfristig gesichert und solide vorausgeplant.
2. Tilgung anpassen
Damit nach Ablauf der Zinsbindung die monatliche Belastung für die Anschlussfinanzierung tragbar bleibt, sollten Erwerber von Wohneigentum vorsorgen. Dazu müssen Sie wissen: Je niedriger die Tilgung, desto langsamer schmelzen die Schulden. Mit einer möglichst hohen, aber realistischen Tilgungsrate wirken Eigenheimbesitzer diesem Effekt entgegen und reduzieren ihre Restschuld. Denn mit jeder Rate schrumpft die Summe, die nach Ende der Zinsbindung finanziert werden muss. Außerdem werden bei einer höheren Tilgungsrate am Ende weniger Zinsen gezahlt, weil sich die Laufzeit für den Kredit verkürzt. Bei einem Prozentpunkt Unterschied können das je nach Kreditsumme mehrere Zehntausend Euro sein. Und: Je mehr abbezahlt ist, desto weniger kümmert es den Bauherrn, sollten die Finanzierungkosten in Zukunft steigen. Die Restschuld nach der Zinsbindung lässt sich mit einem zuteilungsreifen Bausparvertrag ideal tilgen – am besten inklusive Riester-Förderung.
3. Eigenkapital erhöhen
Das Ziel sollte sein: schnell raus aus den Schulden. Es rückt näher, wenn der Bauherr viel Eigenkapital einsetzt. Aber niemand darf sich völlig verausgaben. Zum Eigenkapital zählen Bargeld und Sparbücher, Wertpapiere und Guthaben auf bereits bestehenden Bausparverträgen, Grundstücke und Immobilien. Finanzexperten sehen ein Eigenkapital von 20 bis 30 Prozent des Immobilienpreises als eine solide Basis an. Eine Finanzierung mit weniger Eigenkapital ist möglich, aber meist teurer und riskanter.
4. Flexibel bleiben
Die Finanzierung von Wohneigentum dauert in der Regel viele Jahre. In dieser Zeit können sich Lebensumstände, Einkommen und Vermögen ändern. Viele Finanzierer bieten mittlerweile Kredite mit flexiblen Zahlungsmodellen an statt der immer gleichen Rate während der günstigen Zinsbindungszeit. Solche Sondertilgungsrechte ermöglichen Kreditnehmern, den anfangs vereinbarten Tilgungssatz entsprechend des veränderten Einkommens nachträglich zu erhöhen (aber auch zu senken). So lassen sich per Sonderzahlungen die Schulden schneller abbauen. Viele Institute bieten dies mittlerweile ohne Aufpreis an.
5. Bauspar-Vorteile sichern
Gerade ein Bausparvertrag kann sinnvoll sein, um die Finanzierung zu sichern. Riester-Bausparer können mit ihrem Vertrag nach der Phase der Zinsbindung den Kredit ablösen – und im Voraus die derzeit attraktiven Konditionen festzurren. Dabei spielt es keine Rolle, dass dieser erst nach zehn, fünfzehn oder mehr Jahren beansprucht wird und die Zinsen wieder gestiegen sein können. Der Staat unterstützt mit Wohn-Riester das Bausparen: bis zu 154 Euro Grundzulage pro Jahr pro Person, pro Kind noch einmal 185 Euro beziehungsweise 300 Euro für Kinder, die ab 2008 geboren wurden extra*. Förderung, Steuervorteile und Zinsersparnis können sich über die Jahre auf mehrere Zehntausend Euro summieren.
* Es gelten Voraussetzungen für die Förderungen
