Die eigene Immobilie ist für die meisten Menschen die größte Investition im Leben. Umso wichtiger, dass diese solide geplant, langfristig sicher und dauerhaft bezahlbar ist. Vor dem Kauf oder Bau steht deshalb die Frage: Wie teuer darf das Haus sein? Dafür müssen Sie wissen, wie viel Eigenkapital Sie in die Baufinanzierung einbringen und welche Tilgungsleistungen Sie monatlich stemmen können. Ein Kassensturz bringt die Antwort.
Erspartes auflisten
Das Eigenkapital sollte mindestens 20 Prozent der Kaufsumme betragen. Dazu zählen Bargeld und Sparguthaben, Aktien und Wertpapiere sowie Guthaben auf einem Bausparvertrag oder ein eigenes Grundstück. Auch Erbschaft und Schenkungen stocken das Eigenkapital auf. Sie sind handwerklich geschickt und körperlich fit? Eigenleistungen beim Bau des Hauses fließen ebenfalls ins Eigenkapital ein. Allerdings sollten Sie diese vorsichtig kalkulieren: Mit der „Muskelhypothek“ sparen Sie zwar Löhne, aber keine Materialkosten. Und: Eigenleistungen kosten Zeit. Wer beim Bau selbst mit anpackt, gleichzeitig aber einen oder zwei Monate länger zur Miete wohnen muss, hat am Ende womöglich gar nichts gespart. Gehen wir einmal davon aus, dass Sie ordentliche 50.000 Euro auf der hohen Kante als Eigenkapital haben.
Bilanz ziehen
Nun kennen Sie Ihr Eigenkapital. Im nächsten Schritt erstellen Sie eine detaillierte Rechnung über Einnahmen und Ausgaben Ihrer laufenden Finanzen. Als Einnahmen zählen zum Beispiel Ihr Netto-Gehalt und staatliche Leistungen wie Kinder- oder Elterngeld. Zu den Ausgaben gehören Aufwendungen für Lebensmittel, Auto, Strom, Kleidung, Versicherungen und Telekommunikation. Berücksichtigen Sie auch finanzielle Verpflichtungen wie Konsumentenkredite und Unterhaltsleistungen. Vergessen Sie nicht, Urlaube, Restaurantbesuche und Ausgaben für kulturelle Unternehmungen sowie einen monatlichen Spielraum für außerplanmäßige Kosten einzuplanen. Die Differenz zwischen Einnahmen und Ausgaben ergibt den Betrag, der Ihnen monatlich für Zins und Tilgung Ihres Eigenheims zur Verfügung steht.
Finanzierbarkeit ermitteln
Angenommen, bei der Einnahmen-Ausgaben-Rechnung haben Sie einen monatlichen Überschuss von 500 Euro ermittelt, dazu zahlen Sie aktuell eine Miete von 900 Euro. Von diesen 1.400 Euro müssen Sie jetzt noch die monatlichen Betriebskosten wie Strom, Gas, Wasser, Abfallentsorgung für ihr künftiges Eigenheim abziehen. Schließlich muss das neue Dach überm Kopf versorgt werden. Mit 300 Euro im Monat rechnen Sie hier großzügig. Bleiben am Ende also 1.100 Euro für Zins und Tilgung ihrer Immobilie. Dies nur als Beispiel.
Achtung, Kauf-Nebenkosten!
Dort sehen Sie auch den Posten „Nebenkosten“, also die typischen Kauf-Nebenkosten. Denn zum eigentlichen Kaufpreis summieren sich noch Grunderwerbsteuer, Makler-Provision, Notar-Honorar etcetera. Je nach Bundesland müssen Sie dafür 9 bis 15 Prozent der Kaufsumme zusätzlich reservieren. Das muss natürlich bei der Finanzierung und Errechnung ihres Kreditrahmens berücksichtigt werden, damit die Raten getilgt werden können.
Zulagen sichern
Wichtiger Baustein für die Finanzierung der eigenen vier Wände ist ein Wohn-Riester-Vertrag. Als LBS-Bausparer profitieren Sie von dauerhaft niedrigen Zinsen, die bis zur letzten Rate fix sind, Sondertilgungen sind bei Bauspardarlehen jederzeit möglich. Zudem unterstützt der Staat förderberechtigte Kunden und ihre Familien mit attraktiven Wohn-Riester-Zulagen und Steuervorteilen. Dann honoriert er Ihre Einzahlungen und gibt im Jahr bis zu 175 Euro dazu plus maximal 300 Euro pro Kind (oder 185 Euro für vor 2008 geborene Kinder). In der Sparphase erhöht diese Förderung Ihr Eigenkapital – Sie kommen also schneller ins Eigenheim. In der Darlehensphase reduzieren die Riester-Zulagen Ihre Aufwendungen – Sie werden daher rascher schuldenfrei.
Niedrige Zinsen als Chance nutzen
Die zum Kauf noch fehlende Summe schließt ein Hypotheken-Darlehen. In Zeiten historisch niedriger Zinsen sind Zinsfestschreibungen über 15 Jahre sinnvoll. Nutzen Sie die günstigen Konditionen außerdem für eine höhere Tilgung von zwei oder mehr Prozent. Sie verringern so das Risiko steigender Darlehensraten nach Ablauf der Zinsgarantie.
